公寓能住多久

来源头条作者:苏州公寓投资无论是谁在买入投资的公寓的时候，都想买入价格低，租金高，最好是还好出售的公寓，这个我们之前也提到，基本上是不可能的，那么，对于一个公寓的投资人来说，公寓的居住人群都有哪些呢？

通过对于长期的公寓行业的深耕，我就发现了一个现象：

往往公寓房源中基本上会占到80-90%的人是自住，剩余的10-20%才是投资人在这期间，由于一些自己的原因投资型买入，然后自己不住的。

那么，这些投资性买入的投资人，他们是出于什么考虑来买入的公寓呢？这就回到我们提到的投资组合的六种情况：

高租金回报=好出租，租金高

高流动性=变现快

高风险=租金受行业影响比较大，有周期性和阶段性，租金高低不确定，周期不同，就收益不同，收益稳定性差

风险，收益，流动性，这3个要素的全部6种组合的情况：

第一种： 高风险高收益高流动性

什么都好的公寓可能存在吗？之前还真有过，比如：

比如：酒店托管的公寓，收益动辄8-10%的收益。而且还跟买家说3-5年以后支持溢价回购等

通过这些年的市场教育，相信很多人都明白了这种公寓其实不存在，或者是昙花一现的存在，没有意义的，因为长期来说，这种高回报的公寓项目，连超过5年的都没有。

考虑到后续还需要装修等成本，这也是一地鸡毛啊

现在的酒店和企业吸取了经验的，往往是给予投资人基准收益5%计算，而且承租期间10-15年内，不允许二次买卖（或者说买卖的情况下不允许用于其他用途，必须还是租给酒店做客房）

这里面就有一种可能实现收益的转移：

比如：有一些酒店公寓的投资人，因为中途的特殊情况，需要卖出公寓，然后价格比之前自己买入的都低，往往会低10-20%之间，这样的情况下，其实也还是有流动性的，潜在的客户买入以后，收益就是7%左右了。

这也算是：高收益高流动性高风险的一种案例和人群吧（相对高风险的原因是：未来酒店到期是否会续租，酒店收益的不确定性，以及到期酒店不租是否需要二次装修后出租）

第二种： 高风险高收益低流动性

这种公寓的存在是比较多的，经过中国这20年的公寓行业的发展，我就发现有几种公寓是属于这种情况：

a 资源型公寓

笔者见过有一个公寓附近都是产业园，然后当时卖的时候就是租金高，没有竞品，出租方便，后续收益稳定。

然后这个产业园后来被限制发展了，这个公寓就此落魄，租的人也少，买的人也少，完全没有流动性了。

b 行业周期波动的公寓

比如近几年疫情期间，娱乐行业扎堆的地方，如酒吧一条街，ktv一条街这些地方等，在这些行业好的时候，有租客，行业差的时候，就没有租客了。

c 一些老公寓没有地铁，业主急售的公寓

这种情况的公寓比较常见的情况是，当年开发的时候位置比较好，但是由于城市规划和城市发展的改变，所以导致这个地方没有发展了，但是周边也相对成熟，房子不愁租，业主急售，也很难卖出，因为房子比较老。

所以，这种公寓就很容易出现高风险高收益，但是没有流动性。

第三种： 高风险低收益高流动性

这种公寓的情况就是自己的周期性比较强，甚至客源比较狭窄，比如，有一些大学和私立学校门口的学生公寓，由于是学生在住，所以，流动性很好，基本上家长也是为了陪读或者让孩子可以安心上学，所以，流动性比较好，也没啥收益不收益的

这种情况的风险就在于，学校会不会自己建立宿舍楼，以及规定不允许外住，这些都发生过，所以，这种公寓往往适合某个情况下的刚需，而非投资人考虑的。

常见的有：私立学校附近的公寓陪读这种类型

第四种 低风险低收益低流动性

这种情况往往常见于地段发展成熟以后的公寓，比如苏州很多已经通地铁5-10年以上的好地段的公寓，常见的情况如下：

a 租金稳定，客源稳定，没啥风险

b 租期也稳定，周边配套也完善，租金也就市场价，由于周边很多其他租房的选择，所以，租金上涨也很难

c 低流动性，这个原因其实是这样的：

1.成熟的地段的公寓价格往往都比较高了。

2.便宜卖业主不愿意，

3.如若业主卖贵了，客户觉得不如买新的地方，所以流动性就很差。

所以，这种公寓适合自己在自己家门口比如要用来给自己的老人养老可以选，但是投资的话，往往这种收益4%都很难做到，比如上海遍地的很多公寓都是收益只有2.5-3.5%之间，租客收益是稳定，但是流动性就很差。

但是就是有人有住自己房子的情节，在预算有限的情况下，还是有交易的流通的，所以这种公寓到一定时候就只能是未来附近自住的客户来买了。

第五种： 低风险高收益高流动性

这种公寓在市场上往往是网红盘，也就是买卖活跃，成交活跃，然后租金市场价的这种。

比如，我们看到的很多公寓位置在地铁口，然后周边3-5个，甚至7-8个公寓项目扎堆在一个区域的，附近商业配套，写字楼，公司都很齐全这种情况。

这种地方的话未来租金大家都比较看涨，而且生活便利，配套成熟，工作也方便，所以，就有很高的流动性，租金涨不涨，都不影响一部分想自己住在这里的人。

往往这种公寓的买家都是自住的居多，投资人也比较多，因为几乎没有流动性压力，而且由于位置的未来可以预测性比较高，所以，这种情况下，就是投资人云集的地方，也是投资人最喜欢的区域了！

第六种 低风险高收益低流动性

这种情况常见的情况是租客群体比较多，公寓产品比较少，然后租客收入普遍比较低，比如在电子厂和服装等工厂附近的公寓：

出租是好出租，租金收益也不低，但是租客的收入有限，他们落脚城市的意愿不大，所以，导致这种公寓，基本也就收个租金，很难二次出售。

所以，针对这六种常见的公寓的情况分析，我们就可以看到，投资人买公寓最好的选择是：

低风险高收益高流动性 第五种这种情况

不过，既然是高流动性了，那么，就一定会面对租金收益相对后续的长期增长有难度，由于长期的经验都是：

当公寓经历了高收益和高流动性以后，随着房租的持续上涨，所以就会出现流动性下降的情况的出现。

所以，我们总结下公寓投资的不同人群，买入公寓适合的产品：

第一种：持有时间2-5年的短期投资客户适应的投资公寓产品：

低风险高收益高流动性 这种流动性好，只要持有一年，就租金收益来说，就比交易成本高了

高风险低收益高流动性 ，这种行业周期一般也是8-10年一次，没有那么快，2-3年期间影响还是不大的。

第二种：持有时间5-10年的中长线投资人：

低风险高收益高流动性，这种还是首选。

高风险高收益高流动性 这种有稳定租约有托管的，中途业主急售导致的便宜的公寓还是适合这种客户选择的，因为后续自己的成本低，就导致后续交易的时候，容易卖出，后续买入的客户重新装修，肯定是哪里便宜买哪里了。

第三种：长期持有，不考虑卖出的客户：

第一个首选还是：低风险高收益高流动性

第二个以考虑这种为主：低风险高收益低流动性 租金高不需要流动性

第三个：高风险高收益低流动性 租金高即可，风险在相对可控的时候，只看租金即可

那么，作为一个公寓的投资人，你想投资多久，你会选择什么样的公寓产品呢？

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